Bauleitplanung und Planungsrecht

Sie möchten ein Bauvorhaben in der Stadt Oberhausen realisieren? Dann gilt es zunächst insbesondere die planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Rahmenbedingungen für Ihr Grundstück und Ihr Bauvorhaben abzuklären. Denn die Voraussetzungen für die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens sind nicht für jedes Grundstück gleich.

Für die Abklärung planungsrechtlicher Rahmenbedingungen, eine unverbindliche planungsrechtliche Ersteinschätzung zu Ihrem Bauvorhaben oder bei konkreten planungsrechtlichen Rückfragen zu Ihrem laufenden Baugesuch können Sie über die Online-Terminverwaltung der Stadt Oberhausen (Funktionseinheit: Stadtplanung) einen kostenfreien telefonischen Beratungstermin bei den Mitarbeitenden des Bereichs 5-1 / Stadtplanung buchen. Mit der Terminbestätigung erhalten Sie weitere Informationen zu Ihrem Beratungsgespräch sowie eine E-Mail-Adresse, an die Sie bei Bedarf Unterlagen zur Erläuterung Ihrer Fragstellungen und zur Vorbereitung des Beratungstermins senden können.

Für die Abklärung bauordnungsrechtlicher Rahmenbedingungen oder eine unverbindliche bauordnungsrechtliche Ersteinschätzung zu Ihrem Bauvorhaben besteht zudem die Möglichkeit zu einzelnen Fragen den kostenfreien Service der Bauberatung zu nutzen. Sie erhalten dort Auskünfte zu den gesetzlichen Bestimmungen der Landesbauordnung NRW. Hierzu ist die Zusendung eines Lageplans (Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Darstellung aller vorhandenen baulichen Anlagen) bzw. bei Nutzungsänderungen die Vorlage eines entsprechenden Grundrisses mit Ihrer Vorplanung erforderlich.

Die Bauberatung der Mitarbeitenden des Bereichs 5-3 / Bauordnung ist ebenfalls nur nach vorheriger Terminvereinbarung über die Online-Terminverwaltung der Stadt Oberhausen (Funktionseinheit: Bauordnung) möglich. Mit der Terminbestätigung erhalten Sie die Rufnummer des/der Ansprechpartners/in sowie eine E-Mail-Adresse, an die Sie Ihre Vorplanung senden können. Weitere Informationen zur Bauberatung erhalten Sie hier.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass die jeweiligen Beratungsleistungen nur nach vorheriger Terminbuchung erbracht werden können.
Sowohl die planungsrechtliche als auch die bauordnungsrechtliche Erstberatung bietet die Stadt Oberhausen kostenfrei an. Für eine weitergehende Beratung zur Konkretisierung Ihres Bauvorhabens sollten Sie sich grundsätzlich eines bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers – z. B. eines Architekten oder einer Architektin – bedienen. Ein solcher Entwurfsverfasser ist nach § 67 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) ohnehin grundsätzlich erforderlich, wenn für Ihr Bauvorhaben ein Bauantrag gefertigt und gestellt werden muss. Informationen zu z. B. in Nordrhein-Westfalen tätigen Architektinnen und Architekten finden Sie in der „Architektenliste“ der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen.

Erste Hinweise, weitergehende Informationen und häufige Fragen zum Planungsrecht auf dem Weg von der Projektidee über die Planung bis zur Realisierung Ihres Bauvorhabens

Die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens richtet sich nach den Maßgaben des Baugesetzbuches (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie nach auf der Grundlage dieser bundesrechtlichen Vorschriften erlassenen örtlichen Satzungen (Bebauungsplänen). 

Eine Übersichtskarte zu den in der Stadt Oberhausen rechtsgültigen Bebauungsplänen und Fluchtlinien aus übergeleiteten Plänen finden Sie in der Online-Planungsrechtsauskunft der Stadt Oberhausen.

Detaillierte Informationen zu den in der Stadt Oberhausen rechtsgültigen Bebauungsplänen (insbesondere zeichnerische und textliche Festsetzungen der Planwerke, Planbegründungen oder planungsbegleitende Fachgutachten) sowie zu im Aufstellungsverfahren befindlichen Bebauungsplänen finden Sie darüber hinaus im Portal Bauleitplanung online der Stadt Oberhausen.

Begriff des Bauvorhabens und planungsrechtliche Relevanz

Um überhaupt eine planungsrechtliche Relevanz zu entfalten, muss Ihr Bauvorhaben dem Vorhabenbegriff des § 29 BauGB zuzuordnen sein. Dabei muss in der Praxis deutlich zwischen dem planungsrechtlichen Begriff des „Vorhabens i.S.v. § 29 BauGB“ und dem bauordnungsrechtlichen Vorhabenbegriff – wie er z. B. in § 62 BauO NRW verwendet wird – unterschieden werden. Denn diese Begrifflichkeiten sind nicht deckungsgleich. So kommt es z. B. häufig vor, dass ein Bauvorhaben bauordnungsrechtlich nach § 62 BauO NRW verfahrens- und genehmigungsfrei ist, zugleich aber planungsrechtlich unzulässig ist, weil es gegen die Festsetzungen eines Bebauungsplans oder gegen die Planersatzvorschriften der §§ 34 und 35 BauGB verstößt. Konflikte in diesem Zusammenhang treten häufig bei den nachfolgenden beispielhaft aufgeführten Bauvorhaben auf:

• Gartenhäuser
• Terrassenüberdachungen und Wintergärten
• Grundstückseinfriedungen und Zäune
• Garagen, überdachte und nicht überdachte Stellplätze
• Dachgauben und vergleichbare Dachaufbauten
• Werbeanlagen

Um schon bei diesen grundsätzlichen Fragen auf der rechtssicheren Seite zu sein, helfen Ihnen die Mitarbeitenden der Bereiche 5-1/Stadtplanung und 5-3/Bauordnung unter den o. a. Kontaktdaten gerne weiter.

Planungsrechtliche Zulässigkeitsbeurteilung

Wenn Ihr Bauvorhaben planungsrechtliche Relevanz besitzt, richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit nach den §§ 30 – 35 BauGB. In der Zulässigkeitsbeurteilung wird grundsätzlich zwischen drei verschiedenen Fallkonstellationen unterschieden:

1. Lage des Bauvorhabens im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§§ 30 – 33 BauGB)
2. Lage des Bauvorhabens innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (unbeplanter Innenbereich) (§ 34 BauGB)
3. Lage des Bauvorhabens im Außenbereich (§ 35 BauGB)

Jedes Bauvorhaben lässt sich in eine dieser Kategorien einordnen, so dass sich danach auch die planungsrechtliche Zulässigkeit richtet.

Lage des Bauvorhabens im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§§ 30 – 33 BauGB) 

Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, so schreibt dieser typischerweise konkret vor, welche baulichen Anlagen in welchen Ausmaßen und mit welcher Nutzung gebaut werden dürfen. Der Bebauungsplan ist eine örtliche Satzung, die durch den Rat der Stadt Oberhausen aufgestellt wird und in der Regel die Art und das Maß der Bodennutzung für einen räumlich konkret gefassten Bereich abschließend durch zeichnerische und textliche Festsetzungen regelt. Nach § 30 Abs. 1 BauGB ist im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ein Vorhaben grundsätzlich zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung des Vorhabens gesichert ist. 

Lage des Bauvorhabens innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (unbeplanter Innenbereich) (§ 34 BauGB) 

Liegt Ihr Grundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, finden die Planersatzvorschriften der §§ 34 und 35 BauGB bei der planungsrechtlichen Beurteilung Anwendung. Dabei ist der maßgebliche Unterschied, ob Ihr Grundstück innerhalb des Bebauungszusammenhangs einer Ortsteillage liegt oder nicht. 
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes ist Ortsteil jeder Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist (vgl. z. B. BVerwG, Urt. v. 6.11.1968 – 4 C 31.66 und 4 C 47.68). Maßgeblich sind dabei tatsächliche örtliche Verhältnisse und Bebauungszusammenhänge. Typischerweise liegt ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil dort vor, wo sich in der unmittelbaren Nachbarschaft nicht nur unwesentlich viele weitere bauliche Anlagen befinden. 
Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben nach § 34 BauGB planungsrechtlich grundsätzlich zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Damit ergeben sich die planungsrechtlich zulässigen Nutzungsarten und Nutzungsmaße maßgeblich aus den tatsächlichen baulichen Verhältnissen der näheren Umgebung. 

Lage des Bauvorhabens im Außenbereich (§ 35 BauGB)

Liegt Ihr Grundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes und auch nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, so ist regelmäßig eine Lage im Außenbereich nach § 35 BauGB gegeben.
Der Außenbereich ist grundsätzlich von jeglicher nicht privilegierter Bebauung freizuhalten. Dadurch soll gewährleistet werden, dass die freie Natur nur im unbedingt erforderlichen Maße in Anspruch genommen wird. Gleichwohl gibt es auch nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegierte Vorhaben – wie z. B. land- und forstwirtschaftliche Betriebe oder Vorhaben, die der Wind- und/oder Wasserenergiegewinnung dienen, die wegen Ihrer spezifischen Eigenschaften typischerweise auf eine Lage im Außenbereich angewiesen sind. 
Eine Baugenehmigung kann deshalb nur in Ausnahmenfällen und unter strengen planungsrechtlichen Voraussetzungen erlangt werden, z. B. wenn eine Privilegierung i.S.v. § 35 Abs. 1 BauGB gegeben ist oder es sich um ein sonstiges Bauvorhaben im Außenbereich i.S.v. § 35 Abs. 2 BauGB handelt, dem im konkreten Einzelfall keine öffentlichen Belange entgegenstehen.
Um auch bei diesen vertiefenden Aspekten der planungsrechtlichen Zulässigkeitsbeurteilung auf der rechtssicheren Seite zu sein, helfen Ihnen die Mitarbeitenden des Bereichs 5-1/Stadtplanung im Rahmen einer kostenfreien, unverbindlichen (Erst-)Beratung unter den o. a. Kontaktdaten gerne weiter.

Bauportal.NRW des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen

Weitergehende Informationen z. B. über das Baugenehmigungsverfahren und die Zuständigkeiten der Bauaufsichtsbehörde sowie ein Glossar und eine FAQ-Liste zu häufig gestellten planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Fragen im Zusammenhang mit der Planung eines Bauvorhabens finden Sie auch im Bauportal.NRW des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen.