Neue Pläne für das ehemalige Stahlwerksgelände

Auftakt mit ersten Verfahrensschritten

Auf dem ehemaligen Stahlwerksgelände in der Neuen Mitte Oberhausen entsteht ein modernes Wohnquartier für bis zu 3.500 Menschen - so die Pläne des Eigentümers der Fläche und der Stadt. Gemeinsam hat man sich das Ziel gesetzt, in den nächsten zwei Jahren die Planungen auf dem rund 10.000 Quadratmeter großen Areal abzuschließen.

Die attraktive Lage zwischen Gehölzgarten Ripshorst, renaturierten Läppkes Mühlenbach und Gleispark bietet Platz für bis zu 1.600 Wohneinheiten und wird in der Vision durch einen stellenweise fast 100 Meter breiten Grünstreifen vom gewerblichen Teil des Stahlwerksgeländes abgetrennt. Damit ist auch die Schaffung von mehr Grünflächen genauso wie die Idee einer Mobilitätsstation als wichtiger Pfeiler verankert.

„Wir planen hier ein Quartier fürs Wohnen im 21. Jahrhundert - nachhaltig, urban, durchmischt. Die Bewohner hätten ihr neues Zuhause in Sichtweite des Gasometers, nahe des größten Urban Entertainment Centers Europas. Gleichzeitig finden sie aber auch mit weitläufigen Graslandflächen und Kanal und Emscher beliebte Erholungsorte und Entspannung,“ betont Oberbürgermeister Daniel Schranz. Aber auch den Raum für die Ansiedlung von Gewerbe und Freizeitattraktionen neuzuordnen, sei wichtig für die wirtschaftliche Weiterentwicklung der Neue Mitte und die Schaffung von Arbeitsplätzen.

Stadtentwicklungsdezernent Ralf Güldenzopf: „Wohnen war schon lange ein zentraler Baustein für die Neue Mitte, der aber noch nicht realisiert werden konnte. Mit den neuen Planungszielen fürs Stahlwerksgelände machen wir den nächsten, wichtigen Schritt zur Umsetzung dieser Vision. Gemeinsam mit den Inhabern können wir jetzt loslegen, die Potentiale der Fläche zu heben – ein Ort für Arbeitsplätze, Freizeit, Forschung und Wohnen.“ Zudem sei der Austausch mit dem Eigentümer und dessen Planungsbüro sowie der Stadtplanung sehr gut und eng. „Ich bin optimistisch, dass wir recht schnell vertiefende Planungen und konkrete Entwicklungen auf dem Stahlwerksgelände sehen werden, die sich in das Leitbild einfügen werden und auch Wohnen umfassen,“ zeigt sich Güldenzopf zuversichtlich.

Coronabedingt per Videobotschaft betonte auch der Finanzvorstand von Euro Auctions Immobilien, Basil O’Malley, stellvertretend für den Eigentümer das Potential des Projekts und lobte gleichzeitig die Zusammenarbeit mit der Stadt: „Die gute Zusammenarbeit mit der Stadt Oberhausen trägt Früchte und gibt uns einen klaren Weg in die Zukunft. Diese nächste Entwicklungsphase des ehemaligen Stahlwerksgeländes steht im Einklang mit unserem Wunsch, den Business Park O. zu transformieren und so weitere Arbeitsplätze zu schaffen, eine große Anzahl an Besuchern anzuziehen und einen Ort zu schaffen, den die Menschen sehr gerne und stolz „Zuhause“ nennen. Ich bin begeistert und kann kaum abwarten, dass wir starten.“ Den Text des Statements von Basil O´Malley finden Sie hier.

Neuer B-Plan
Der seit rund 12 Jahren bestehende Bebauungsplan für das ehemalige Stahlwerksgelände in der Neuen Mitte Oberhausen wird komplett überarbeitet. Geplant ist ein neuer B-Plan als Auftakt und Baustein zur Entwicklung eines Masterplans Neue Mitte 4.0 mit deutlich geänderten Planungszielen und einem strategischen Leitbild.

Mit Blick auf die neuen Planungsziele und die Vision wurden auch der aktuelle Stand zum Umzug von XXXLutz/Möbelstadt Rück auf das ehemalige Stahlwerksgelände vorgestellt. Die Löwengrund Immobilien GmbH beabsichtigt, ihr derzeit an der Straßburger Straße im Schladviertel (Altstandort) gelegenes Möbel- und Einrichtungshaus auf das ehemalige Stahlwerksgelände in der Neuen Mitte Oberhausen zu verlagern. Im Gegenzug wird sie den Altstandort im Schladviertel zu einem neuen Wohnquartier entwickeln.

„Die Stadtverwaltung legt den politischen Gremien nun für die kommende Sitzungsrunde zwei Vorlagen zur Beratung und Beschlussfassung vor, die für das Stahlwerksgelände zukünftig wahrnehmbare Änderungen beinhalten. Dieser Schritt und ein neues Leitbild geben uns großen Handlungsspielraum, um das ehemalige Stahlwerksgelände konkret zu planen,“ erklärt Strategiedezernent Ralf Güldenzopf.

Die einzelnen Themenschwerpunkte sind in den folgenden Vorlagen (Aufstellung eines Bebauungsplans und Veränderung des Geltungsbereiches für die geplante Ansiedlung von Möbel XXXLutz) zusammengefasst.

Vorlage 1 :
Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 750
Diese Vorlage greift den derzeit laufenden Prozess für einen Masterplan in der Neuen Mitte Oberhausen auf und leitet für das Stahlwerksgelände (als ein räumlicher Teil des Masterplanprozesses) ein neues Bebauungsplanverfahren ein.

Ein neuer Bebauungsplan bietet die Möglichkeit, die bisherige eher bruchstückhafte Entwicklung des Geländes abzulösen und für die noch freien Potenzialflächen eine angepasste Entwicklung zu ermöglichen. Dabei wird gerade im östlichen Teilbereich die bisherige Nutzung aufgegeben. Zukünftig soll dort ein Wohngebiet von ca. 10 ha entstehen. Die Stadt stellt sich dieser Entwicklung, wohlwissend, dass diese neuen Nutzungsüberlegungen auch die Fläche des Landgard Blumenmarktes einschließen. Hierdurch wird deutlich, dass diese Entwicklungen an einzelnen Stellen auch noch perspektivisch sind. Hier bietet sich ggf. auch an, die Wohngebietsentwicklung in mehreren Bauabschnitten zu betreiben, um auf den Bestand Rücksicht zu nehmen.

Wohngebietsentwicklung
Mit einer Wohngebietsentwicklung wird die Nutzungsmischung in der neuen Mitte insgesamt gestärkt. Die aktuellen Entwicklungen um das NEWAG-Gelände ebenfalls mit einer Wohnnutzung in einer Größenordnung von ca. 13 ha unterstützen dies. In Abhängigkeit von der konkreten städtebaulichen Ausgestaltung und der erzielbaren baulichen Dichte bietet sich so ein Wohnbaupotenzial von zwischen 1.000 und 1.600 Wohneinheiten mit Einwohnerzahlen zwischen 2.000 und 3.500 Einwohnern. Die weitere städtebauliche Ausplanung wird diese Zahlen konkretisieren.

Die vor allem im östlichen Bereich vorhandenen Nutzungen sollen durch die Überplanung nicht in Frage gestellt werden. Der eher in Richtung Gewerbe, Freizeit, Handel orientierte westliche Bereich wird zukünftig durch eine in ihrer Lage um ca. 90 Grad gedrehte Grünfläche von einem neuen Wohngebiet abgetrennt. XXXL/Möbel Rück wird hier einen geeigneten Abschluss vor der künftigen Grünfläche bilden. Die vorgesehene Drehung geht stärker auf die nachbarlichen Beziehungen mit dem Umfeld ein. Zukünftig wird eher die Stärkung der Nord-Süd-Verbindung vom Rhein-Herne-Kanal mittels verschiedener erforderlicher Überbrückungen hin zu den Siedlungsbereichen am Hausmannsfeld im Vordergrund stehen. Die bisher starke Insellage der Grünfläche wird zugunsten einer stärkeren Einbindung in die Flächen rund um das Haus Ripshorst aufgegeben. Die schutzbedürftigen Wohnnutzungen werden von den gewerblich geprägten Bereichen getrennt, erhalten aber mit dem Grünstreifen zugleich die ohnehin erforderlichen wohnortnahen Erholungsmöglichkeiten. Die Nord-Süd-Verbindung bildet die Basis für die Anknüpfung in das nördliche Quartier um die Ripshorster Straße und nach Süden in Richtung Hausmannsfeld. Die Grünflächen vergrößern sich rein rechnerisch gegenüber den Ausweisungen im bisherigen Bebauungsplan deutlich. Diese geänderten Entwicklungsüberlegungen sind mit dem Haupteigentümer des Stahlwerksgeländes abgestimmt und werden von dortiger Seite mitgetragen.

Verkehrliche Anbindung
Die verkehrlichen Beziehungen für die vorgenannte Entwicklung sind weitergehend zu betrachten. Die Überlegungen beziehen die Möglichkeit ein, eine Linie 105 zur verkehrlichen Versorgung des Gebietes mit zu nutzen. Die Linie wird in den bisherigen Planungen vorgehalten, das Strukturkonzept weist bei den Grünflächen einen Ast in Richtung des möglichen zukünftigen Haltepunktes aus. Zudem besteht auf regionalplanerischer Ebene weiterhin die Ausweisung eines S-Bahn-Haltepunktes auf der südlich des Plangebiets begrenzenden Eisenbahnstrecke.

Auch für den Individualverkehr sind neue Lösungen zu finden. Die Verwaltung will sich hierbei zunächst keine Denkverbote auferlegen. Die belastete Situation an der Osterfelder Straße sowie neue und eigene Ansprüche einer Wohnbebauung machen hier alternative Lösungen erforderlich. Wie diese konkret aussehen können, soll im weiteren Verfahren geklärt werden.

Hintergrund: Das Stahlwerksgelände ist heute in weiten Teilen durch den bestehenden Bebauungsplan 465, 1. Änderung, erfasst. Dieser Bebauungsplan aus dem Jahr 2008 hat noch die seinerzeit verfolgten Ziele von „O.Vision“ zum Anlass. Entsprechend werden entlang des Brammenrings Kerngebiete sowie Gewerbegebiete planungsrechtlich festgesetzt. In den Kerngebieten sind Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen, soweit ihr zentrenrelevantes Verkaufssortiment geeignet ist, schädliche Entwicklungen in anderen Zentralen Versorgungsbereichen – sei es bei der Stadt Oberhausen oder in benachbarten Städten – zu verursachen. Im zentralen Bereich verläuft eine in Ost-West-Richtung gelegte private Grünfläche, die die einzelnen Nutzungen voneinander trennen und zugleich lokalen Erholungsraum für die dort arbeitende Bevölkerung bieten sollte. Im östlichen Bereich wird eine öffentliche Grünfläche festgesetzt, die einen Übergang zu den benachbarten Bereichen des Hauses Ripshorst bilden soll.

In der Vergangenheit haben sich die Entwicklungsbemühungen des Stahlwerksgeländes auf Basis der vorgenannten planungsrechtlichen Festsetzungen als schwierig erwiesen. Es ist bisher eher eine punktuelle Entwicklung von Einzelvorhaben erkennbar statt einer tatsächlich aufeinander abgestimmten Entwicklung. Dies zeigt sich auch darin, dass für den derzeit in der Projektierung befindlichen Decathlon-Fachmarkt ein eigenständiger vorhabenbezogener Bebauungsplan erstellt wurde und für den angestrebten XXXL-Möbelmarkt ebenfalls ein solches Verfahren eingeleitet worden ist. Zudem wird das Stahlwerksgelände gerade hinsichtlich seiner Entwicklung auf dem Handelssektor von verschiedenen Seiten kritisch beäugt. Dies drückt sich auch in der angestoßenen Normenkontrollklage gegen den Decathlon-Bebauungsplan aus, wo die Stadt Bottrop stellvertretend mit für Essen, Gelsenkirchen und Duisburg gegen den Plan klagt. Das Verfahren läuft derzeit.

Vorlage 2:
Veränderung des Geltungsbereiches für die geplante Ansiedlung von Möbel XXXLutz
Die Idee, den Möbelmarkt aus dem Schladviertel zum Stahlwerksgelände zu verlagern, wird bereits seit geraumer Zeit verfolgt. So hat der Rat schon in 2016  einen entsprechenden Beschluss für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gefasst. Der Plan besteht aus den zwei Teilbereichen einerseits am Schladviertel (bisheriges Gelände) und andererseits am Stahlwerksgelände (neues Gelände).

Nachfolgeentwicklung Schladviertel
Mit der geplanten Veränderung hat die Stadt stets verbunden, dass eine angemessene Nachfolgeentwicklung für das Schladviertel gefunden werden muss. Eine alleinige Entwicklung am Stahlwerksgelände wurde stets verweigert. Das gilt auch heute noch. Zielrichtung für eine Entwicklung des Schladviertels ist eine Wohnnutzung auf der knapp 3 ha großen Fläche.

XXXL auf Stahlwerksgelände
Für das Stahlwerksgelände hat XXXL seit geraumer Zeit die Option auf ein Grundstück für die Errichtung des neuen Möbelmarktes. Die bisherige Fläche liegt parallel zum südlichen Abschnitt des Brammenrings. In Abstimmung mit dem Grundstückseigentümer hat XXXL nunmehr die Veränderung des Flächenzuschnitts bei der Stadt beantragt. Ziel ist es, das Möbelhaus etwas weiter nördlich auf dem Stahlwerksgelände zu platzieren, um so hinsichtlich der bereits bestehenden Großeinheiten des Hornbach-Baumarktes und des bestehenden Poco-Möbelmarktes eine städtebauliche Bündelung der größeren Einheiten zu erzielen. Als Anknüpfungspunkt für die verkehrliche Erschließung soll der bereits bestehende Straßenansatz für den Hornbach-Baumarkt dienen. Die neue Grundstücksgröße von Möbel XXXL liegt bei knapp 4,2 ha und hat sich damit gegenüber dem bisherigen Grundstück nur unwesentlich verändert.

Für das Kernsortiment „Möbel und Einrichtungen“ beabsichtigt XXXL wie bisher eine Verkaufsflächenerweiterung auf ca. 35.000 m². Über das insbesondere für die Zentrenentwicklung relevante Randsortiment besteht zwischen der Stadt und XXXL Einigkeit, dass die bestehende Verkaufsfläche am Schladviertel ohne Vergrößerung verlagert werden soll.

Die angestrebte Veränderung des Grundstücks für XXXL passt aus Sicht der Stadt auch in die weitergehenden Überlegungen für das gesamte Stahlwerksgelände, die aus der zweiten Beschlussvorlage hervorgeht.